Ausgangslage
Immer wieder finden sich in Mietverträgen Regelungen, wonach die Haltung von Tieren in der Wohnung pauschal ausgeschlossen wird. Häufig verwenden die Vermieter und Hausverwaltungen ältere Vertragsformulare, die unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zweifelhaft sind.
Generelle Verbote der Tierhaltung im Mietvertrag unzulässig
Nach inzwischen gesicherte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 –, juris) sind folgende Klauseln in Mietverträgen unwirksam:
– genereller Ausschluss der Tierhaltung
– genereller Ausschluss der Katzenhaltung
– genereller Ausschluss der Hundehaltung
Allenfalls dann, wenn ein solcher pauschaler Ausschluss Ausnahmefälle für besondere Situationen gestattet, kann der Ausschuss wirksam sein. Auch in solchen Fällen ergeben sich allerdings erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit. Eine gerichtliche Überprüfung wird häufig erfolgreich sein. Hintergrund ist, dass der Vermieter häufig nicht in der Lage ist, diese Ausnahmefälle umfassend und ausreichend zu formulieren.
Tierhaltung entgegen eines Verbots im Mietvertrag riskant
Mieter, in deren Mietvertrag ein Verbot der beabsichtigten Tierhaltung (pauschal oder konkret) vereinbart ist, sollten ungeachtet dessen zunächst eine Erlaubnis des Vermieters einholen. Eine verbotswidrig vorgenommene Tierhaltung kann jedenfalls wenn kein Anspruch auf Gestattung durch den Vermieter besteht zu einer Abmahnung und im Wiederholungsfall, bzw. bei fortgesetzter Begehung zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits kommt es dann auf die Frage an, ob das Verbot wirksam war oder nicht.
Erst Erlaubnis anfragen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen
Solche Risiken lassen sich einfach vermeiden, indem der Vermieter zunächst zur Gestattung unter Fristsetzung aufgefordert und der Anspruch gegebenenfalls im Klagewege durchgesetzt wird.
Wenn das Tier bereits angeschafft wurde, Ansprüche prüfen lassen
In der Praxis haben die Mieter das Tier regelmäßig schon angeschafft. Dann folgen die Kenntnis des Vermieters und das Verbot, bzw. die Abmahnung. In solchen Fällen sollte unbedingt geprüft werden, ob der Anspruch besteht. Andernfalls riskiert man eine Kündigung und einen Verlust der Wohnung.
Fachanwaltstipp Mieter
Mieter sollten vor Anmietung einer Wohnung darauf achten, ob ihr und der Wohnung auch gehalten werden darf. Gegebenenfalls sollte die Haltung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Soll im bestehenden Mietverhältnis ein Hund angeschafft werden, sollte man die Zulässigkeit der Tierhaltung vorher prüfen. Unzulässige Tierhaltung kann nach vorhandener erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis darstellen.
Fachanwaltstipp Vermieter
Vermieter die eine bestimmte Art der Tierhaltung im Haus verbieten wollen, müssen entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen. Generelle Verbote von Tierhaltung, aber auch von Hundehaltung sind regelmäßig unwirksam. Die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln sollten regelmäßig unter Berücksichtigung der gerade herrschenden Rechtsprechung überprüft werden. Abweichungen vom Mietvertrag durch einzelne Mieter müssen verfolgt werden. Andernfalls kann sich im Haus eine Praxis bilden, die auch für weitere Mieter Ansprüche entstehen lässt.
