Pünktlich zum Herbstbeginn beginnt in diesem Jahr auch die Heizsaison. Mieter von Wohnungen, die anfällig für Schimmelpilz sind, haben im Sommer häufig Ruhe. Die trockene heiße Luft führt dazu, dass der Schimmelpilz vorübergehend zu wenig Feuchtigkeit für eine optimale Entwicklung hat. Automatisch wird im Sommer auch mehr gelüftet. So zuverlässig wie ein Sonnenuntergang, tritt allerdings auch der Schimmelpilz im Herbst dann wieder auf.
Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, Ansprüche wegen des Schimmelpilzes geltend zu machen. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie die Wohnung selbst vertragsgerecht nutzen und ihren Pflichten zum Heizen und Lüften der Wohnung ausreichend nachkommen. Zunächst sollte der Vermieter immer in Kenntnis gesetzt und zu Beseitigung der Ursachen des Schimmelpilzes aufgefordert werden. Dies sollte am besten schriftlich geschehen und der Zugang des Schreibens beim Vermieter muss nachgewiesen werden können.
Kommt der Vermieter der Instandsetzungsverpflichtung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, haben Mieter grundsätzlich folgende Möglichkeiten:
Mietminderung gemäß § 536 BGB:
Der Mieter kann die Miete mindern, soweit die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten, da der Mieter andernfalls eine Kündigung riskiert. Der BGH ist hier sehr streng zulasten der Mieter. Dies betrifft sowohl die Frage des Bestehens des Rechts zu Mietminderung, als auch dessen Höhe. Irrtümer, auch die seiner Berater, muss sich der Mieter voll zurechnen lassen.
Zurückbehaltungsrecht am Mietzins gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB:
Allerdings darf dies ebenfalls nur vorsichtig ausgeübt werden. Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, juris).
Instandsetzung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:
Der Mieter kann Mangelbeseitigung vom Vermieter verlangen und diese notfalls einklagen.
Schadensersatz:
Im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 1 BGB auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen.
Selbstbeseitigungsrecht:
Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im Übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?
Vorschuss:
Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.
Kündigung:
Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.
