Zum Beschluss des Landgerichts Berlin vom 01. Dezember 2014 – 67 S 397/14 –.
Ausgangslage
Mieter, die auf eine Mieterhöhung des Vermieters nicht zahlen, leben gefährlich. Unter Umständen kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Wenn die Mieterhöhung schon rechtskräftig tituliert ist, weil der Vermieter einen entsprechenden Prozess gewonnen hat, ist diese Gefahr noch potenziert. In diesem Fall weiß der Mieter nämlich, dass er zahlen muss. Sein Verschulden wiegt dann wesentlich schwerer. Aber nicht immer sind solche Kündigungen wirksam. Dies zeigt ein Fall, den das Landgericht Berlin vor kurzem entschieden hat.
Fall
Ein Mieter hatte auf eine rechtskräftig titulierte Mieterhöhung des Vermieters hin seine Zahlungen nicht nach oben angepasst. Es entstanden über den Zeitraum von mehr als einem Jahr hin weiter laufend monatliche Rückstände. Der Mieter hatte allerdings eigene Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung mit der er nach der Kündigung die Aufrechnung erklärte. Es blieb ein Mietrückstand von weniger als einer halben Bruttomiete. War die Kündigung wirksam?
Beschluss
Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung nicht für wirksam. Weder habe ein eine Kündigung begründender Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch ein wichtiger Grund im Sinne der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB vorgelegen. Insbesondere habe der Mieter die Miete stets pünktlich nur eben nicht vollständig gezahlt. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung eine Kündigung begründen kann, hielt das Landgericht Berlin nicht für einschlägig (LG Berlin, Beschluss vom 01. Dezember 2014 – 67 S 397/14 –, juris).
Sinnvolles Vorgehen für Mieter
Mietern empfiehlt sich in solchen Fällen im Zweifel die Zahlung unter Vorbehalt zu leisten. Die aus Sicht des Mieters ungerechtfertigte Zahlung sollte dann gegebenenfalls im Klagewege zurückgefordert werden. Nur dieser Weg stellt sicher, dass der Mieter nicht am Ende doch auf der Straße landet.
