Schwere Beleidigungen des Vermieters rechtfertigten eine Kündigung des Mietvertrages. Das gilt jedenfalls für Beleidigungen wie „Fetten Kaugummi-Drecksau“ und „Dreckige Schweine-Drecksau“. Zum Beschluss des Landgerichts München I vom 13.1.2015, AZ. 24161/14.
Ausgangslage
In der gerichtlichen Praxis ist es immer wieder umstritten, unter welchen Umständen eine Beleidigung des Vermieters die fristlose oder jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Unterschieden wird häufig nach dem Grad der Beleidigung. Handelt es sich um vergleichsweise harmlose Beleidigungen, reichen diese meistens vor Gericht nicht aus, eine Kündigung zu rechtfertigen. Schwere Beleidigung wie zum Beispiel „Schwein“ oder „Promovierter Arsch“ wurden von den Gerichten bereits als ausreichend angesehen.
Wesentlich ist auch immer, in welchem Kontext die Beleidigung geschieht. Hat der Vermieter seinerseits Vertragsverstöße begangen, zum Beispiel den Mieter beleidigt? Hat der Vermieter den Mieter provoziert? Dann muss er im Zweifel auch mehr hinnehmen, ohne gleich kündigen zu können. Umgekehrt verstärkt es den Vertragsverstoß, wenn der Mieter zusätzlich zur Beleidigung den Vermieter auch noch körperlich bedroht. Das gilt etwa, wenn er mit erhobenen Händen auf den Vermieter zugeht.
Regelmäßig spielt es hingegen keine Rolle, ob die Beleidigung direkt gegenüber dem Vermieter ausgesprochen wurde oder gegenüber Beteiligten und vom Vermieter beauftragten Dritten wie zum Beispiel den Hausverwalter oder Angestellten der Hausverwaltung oder etwa dem Hausmeister. Auch Beleidigungen dieser Personen können grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen, wenn die oben genannten Voraussetzungen vorliegen.
Fall
Im vom Landgericht München entschiedenen Fall (Beschluss des Landgerichts München I vom 13.1.2015, AZ. 24161/14) hatte der Mieter eine Objektbetreuerin des Vermieters als „Fetten Kaugummi-Drecksau“ und „Dreckige Schweine-Drecksau“ bezeichnet und war mit erhobenen Händen drohend auf diese zugegangen. Das Landgericht gab dem Vermieter Recht. Bedrohende Beleidigungen stellen gravierende Verstöße gegen die mietvertraglichen Pflichten durch den Mieter dar. Sie sind ohne weiteres ein für eine Kündigung nach § 573 BGB ausreichender Grund. Es kommt in einem solchen Fall nicht darauf an, ob der Mieter zuvor abgemahnt wurde.
Fachanwaltstipp Vermieter
Vermieter sollten neben einer fristlosen Kündigung immer hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Das zeigt der vorliegende Fall besonders deutlich, da die fristlose Kündigung wegen Zeitablaufs unwirksam war, den Vermieter aber die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung gerettet hat.
Fachanwaltstipp Mieter
Sie sollten auf keinen Fall den Vermieter oder von ihm beauftragte Personen beleidigen. In der Sache führt dies meistens zu Strafanzeigen und zu Kündigungen des Mietverhältnisses. Auch wenn der Vermieter seinerseits Vertragsverstöße begeht, sollten Sie sich darauf beschränken diese Vertragsverstöße notfalls gerichtlich anzugreifen. Auch in diesem Fall können eigene Vertragsverstöße gefährlich sein. Wenn zum Beispiel Mängel an der Mietsache bestehen, bringt es nichts, den Vermieter zu beleidigen. Hier sollte man sich darauf konzentrieren, die Ansprüche wegen Instandsetzung und Mietminderung durchzusetzen.
Hier ein Fall im Video, wo die Beleidigung am unteren Bereich lag und daher für eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausreichte.
Zusammenfassung: Jedenfalls eine schwere Beleidigung des Vermieters kann die Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen.
