Vorgetäuschter Eigenbedarf – mieterfreundliches Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Juni 2015

Ausgangslage

Wenn der Vermieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, kann der Mieter, der deswegen aus der Wohnung auszieht, später gemäß § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen. Ein solcher Schadensersatz kann zum Beispiel die Umzugskosten, Renovierungskosten, Anwaltskosten und Maklerkosten umfassen. Besonders heikel für den täuschenden Vermieter: zieht der Mieter später in eine teurere Wohnung, kann der Mieter im Wege des Schadenersatzes auch die Differenzmiete zu seiner früheren Miete verlangen. Hier errechnen sich schnell erhebliche Beträge. Grundsätzlich könnte der Mieter natürlich auch die Wohnung zurückverlangen. Allerdings ist dies regelmäßig problematisch, weil der Vermieter in den meisten Fällen die Wohnung neu vermietet hat. Wenn er die Wohnung tatsächlich selbst nutzt, müsste er sie herausgeben. Dann wird aber in der Regel der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht sei. Faktisch geht es in diesen Prozessen also immer um Geld.

Hier hatte der Mieter in der Vergangenheit folgendes Problem, vor dem ich bereits des Öfteren eindringlich gewarnt habe: Erhält der Mieter eine Eigenbedarfskündigung und schließt später einen Räumungsvergleich mit dem Vermieter, nimmt ein Teil der Rechtsprechung an, dass auch geringfügige Gegenleistungen des Vermieters (Umzugsprämie, Erlass von Betriebskostennachforderungen oder Schönheitsreparaturen) schon auf eine Einigung auch im Hinblick auf ein etwaiges Vortäuschen des Eigenbedarfs durch den Vermieter beinhalten. Einigung meinte, stillschweigenden Verzicht des Mieters auf etwaige Forderungen. Die Gerichte argumentieren dabei nach dem Motto: wenn der Eigenbedarf klar gewesen wäre, hätte der Vermieter kaum eine Gegenleistung erbracht. Das war schon immer an der Praxis vorbei argumentiert. Selbstverständlich wird in der Regel bei solchen Vergleichen nur der Zeitdruck berücksichtigt. Das heißt, der Vermieter erhält die Wohnung früher, als wenn er das Klageverfahren durchziehen würde, dafür erhält der Mieter die Gegenleistung. Würde der Mieter von einer Vortäuschung des Eigenbedarfs ausgehen, würde er meistens gar nicht räumen oder eine ganz erhebliche Gegenforderung aufstellen.

Bundesgerichtshof hilft den Mietern

In einem aktuellen Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 – hat der Bundesgerichtshof ein vorangegangenes Urteil des Landgerichts Koblenz vom 26. Februar 2014, Az: 6 S 282/13, welches in die oben genannte Richtung tendierte, aufgehoben.

Der Bundesgerichtshof: Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang.

Das war klar, jetzt kommt der entscheidende Teil:

Der Bundesgerichtshof: An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein.

Der bisherige Annahme einiger Gerichte, man könne bei einer wie auch immer gearteten Gegenleistung von einem stillschweigenden/konkludenten Verzicht auf alle weiteren Ansprüche des Mieters ausgehen, erteilte der BGH anschließend eine (begrenzte) Abfuhr.

Der Bundesgerichtshof: Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen … Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.

Verbesserte Situation für Mieter, aber immer noch Rechtsunsicherheiten.

Nach dem Leitsatz könnte man annehmen, dass künftig die Annahme eines stillschweigenden Verzichts auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nur bei Vereinbarung einer hohen Abfindung möglich ist. Leider relativierte der Bundesgerichtshof in den Entscheidungsgründen wieder etwas, wenn er dort schreibt, dass auch der Verzicht auf Schönheitsreparaturen als Gegenleistung ausreichen könnte. Es bleibt also eine gewisse Rechtsunsicherheit.

Fachanwaltstipp Mieter

Mieter sollten im Zweifel immer ausdrücklich im Vergleich klären, dass damit kein Verzicht auf etwaige Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs erfolgt. Es ist unverständlich, warum dies so oft unterbleibt. Man kann auch strategisch durch die Forderung der Aufnahme einer solchen Klausel viel erreichen. Der Vermieter, der dazu nicht bereit ist, zeigt deutlich, was er tatsächlich im Schilde führt.

Fachanwaltstipp Vermieter

Hier ist die Sachelage schon schwieriger. Viele Vermieter übersehen angesichts der aktuellen und sehr vermieterfreundlichen Rechtsprechung, dass die Vortäuschung von Eigenbedarf erhebliche (auch strafrechtliche) Konsequenzen haben kann. Strafrechtlich droht die Verwirklichung von Vermögensdelikten (jedenfalls Prozessbetrug), aber auch eine Strafbarkeit hinsichtlich Aussagedelikten, wenn zum Beispiel vorsätzlich Zeugen für unwahre Sachverhalte benannt werden. In der Praxis passiert häufig nichts, weil die Gerichte häufig an die Plausibilität der Eigenbedarfsgründe, aber auch an die Glaubwürdigkeit von Zeugenaussagen bzw. den Sachverhaltsvortrag zum Eigenbedarf nur verhältnismäßig geringe Anforderungen stellen. Vermieter, die sich absichern wollen, müssten in einen Vergleich ausdrücklich aufnehmen, dass mit der Gegenleistung auch etwaige Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen. Das ist schon deshalb problematisch, weil man sich fragt, warum der Vermieter auf einer solchen Regelung besteht? Vermieter werden also das Risiko einer späteren Inanspruchnahme häufig weiterhin in Kauf nehmen (müssen). Man könnte allerdings versuchen das Ganze in einer allgemeinen Regelung etwas zu verstecken. Formulierungsbeispiel: Die Parteien sind sich darüber einig, dass mit der Zahlung der Abfindung sämtliche Ansprüche zwischen den Parteien aus dem beendeten Mietverhältnis über die Wohnung ausgeglichen sind, auch soweit diese erst in Zukunft entstehen. Ob diese Klausel im Ernstfall dann allerdings hilft, wird sehr vom Einzelfall abhängig sein. Die Hürden für den Mieter werden allerdings dadurch wohl höher gelegt.

Quelle

Vorgetäuschter Eigenbedarf – mieterfreundliches Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 – bei juris