Ein Interview von Anne-Kristin Wolff mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Anne-Kristin Wolff: Herr Bredereck, erst kürzlich hat der BGH wieder eine Entscheidung zum Zutrittsrecht des Vermieters in die Wohnung des Mieters getroffen. Die Entscheidung betrifft jedoch speziell das Zutrittsrecht bezüglich Instandsetzungsmaßnahmen durch den Vermieter. Gibt es allgemeine Regeln?
Alexander Bredereck: Grundsätzlich bewegen wir uns hier ja im Spannungsfeld zwischen Art. 13 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung für den Mieter) und Art. 14 GG (Eigentumsgarantie bezüglich des Vermieters). Der Mieter kann also nach vollständiger Übergabe der Wohnung grundsätzlich selbst entscheiden, wann er wen in seine Wohnung lässt.
Anne-Kristin Wolff: Grundsätzlich – also gibt es Ausnahmen. Wann muss denn der Mieter den Vermieter in seine Wohnung lassen?
Alexander Bredereck: Zunächst einmal können der Mieter und der Vermieter mietvertraglich vereinbart haben, wann der Vermieter die Wohnung betreten darf. Bei dieser individuellen Vereinbarung sind der Vermieter und der Mieter bis an die Grenze des AGB-rechtlich Zulässigen frei.
Anne-Kristin Wolff: Und wenn nichts vertraglich geregelt ist?
Alexander Bredereck: Da ist das BGB leider nicht sehr aussagekräftig. In jedem Fall hat der Mieter eine Duldungspflicht bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters nach § 555a BGB. Er muss beispielsweise den vom Vermieter beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung gestatten.
Sicherlich wissen Sie auch, dass dem Menschen, der die Zählerstande beispielweise beim Wasseranschluss abliest, auch Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss.
Außerdem muss der Mieter natürlich die Besichtigung der Wohnung dulden, wenn beispielsweise ein Nachmieter die Wohnung besichtigen will oder ein Sachverständiger die Wohnung begutachten will/soll.
Es bleibt aber auch ein Rest Grauzone.
Anne-Kristin Wolff: Was müssen Vermieter beachten, wenn sie Zutritt zur Wohnung haben möchten?
Alexander Bredereck: Die Mieter müssen natürlich nicht mit „Spontanbesuchen“ des Vermieters rechnen. Der Vermieter sollte in der Regel seinen Besuch 1-2 Tage vorher ankündigen und auch eine vernünftige Uhrzeit wählen. Der Mieter muss nicht den „Besuch“ des Vermieters um 22 Uhr hinnehmen.
Anne-Kristin Wolff: Und wenn ich den Zutritt verweigere?
Alexander Bredereck: Im schlimmsten Falle muss man mit einer (fristlosen) Kündigung rechnen, beispielsweise wenn man nur aus purem Querulantentum den Zutritt verweigert. Ansonsten kann sich der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung Zutritt zu Wohnung verschaffen. Betritt der Vermieter die Wohnung jedoch ohne ihre ausdrückliche Einwilligung oder ohne gerichtliche Verfügung, so kommt eine Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruch nach § 123 I StGB in Betracht.
